Atraso na entrega, distrato imobiliário ou vício de construção —
você tem direitos. E prazos correndo.

A lei e a jurisprudência reconhecem que o atraso injustificado na entrega gera direito a indenização ao comprador. A construtora geralmente tem uma carência de 180 dias além do prazo contratual — ultrapassado esse período, o atraso é configurado.

O comprador pode exigir: multa moratória prevista em contrato (geralmente 1% ao mês sobre o valor pago), lucros cessantes e danos morais em casos mais graves. O direito à indenização por atraso prescreve em 3 anos a partir da entrega do imóvel.

O Código Civil e o CDC estabelecem prazos de garantia para defeitos de construção. Vícios aparentes devem ser reclamados em até 90 dias após o recebimento. Vícios ocultos têm prazo de 90 dias a partir do momento em que ficam evidentes. Defeitos estruturais têm garantia legal de 5 anos.

• Infiltrações e vazamentos
• Trincas e rachaduras estruturais
• Problemas elétricos e hidráulicos
• Revestimentos defeituosos
• Área construída menor que a contratada

Por anos, construtoras cobraram dos compradores valores referentes à SATI e comissão de corretagem — encargos que, em muitos casos, deveriam ser arcados pela própria empresa vendedora. O STJ consolidou entendimento favorável ao comprador. Quem pagou esses valores indevidamente pode ter direito à devolução.STJ — Teses em repetitivos sobre SATI e corretagem

Contratos com incorporadoras são, via de regra, de adesão — o comprador assina sem poder negociar os termos. O CDC protege o consumidor de cláusulas que criem desequilíbrio excessivo.

• Multa assimétrica — alta para o comprador e inexistente para a construtora
• Transferência ao comprador de encargos que são da incorporadora
• Restrição ao direito de ceder o contrato a terceiros
• Cláusula de tolerância de 180 dias sem penalidade ao construtor

Em casos de cancelamento por iniciativa da incorporadora, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além de possível indenização por danos. O patrimônio de afetação, quando constituído, dá ao comprador proteção adicional em caso de falência da incorporadora.

A primeira coisa é entender o que o contrato prevê e quais são os percentuais de retenção aplicáveis. As alternativas são: negociar um acordo de distrato com a construtora, tentar ceder o contrato a terceiros (se o contrato permitir), ou avaliar a viabilidade de um pedido judicial em caso de cláusulas abusivas.

Sim, desde que o atraso supere o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato. A partir do 181º dia de atraso, o comprador tem direito a multa moratória (geralmente 1% ao mês sobre o valor pago) e pode ainda pleitear lucros cessantes. O pedido de indenização pode ser feito sem necessidade de rescindir o contrato.

Depende do que está previsto no contrato. Muitos contratos permitem a cessão de direitos mediante aprovação da construtora. Essa pode ser uma alternativa interessante ao distrato — especialmente se o imóvel valorizou. A construtora não pode cobrar taxa abusiva para aprovação da cessão.

Documente todos os defeitos com fotos e datas — e notifique formalmente a construtora por escrito para que ela os corrija. Não realize reparos por conta própria antes de notificar: isso pode ser usado como argumento de que o problema foi causado pelo próprio comprador.

Depende da via escolhida e da complexidade do caso. Demandas nos juizados especiais tendem a ser mais rápidas — de poucos meses a 1-2 anos. Ações ordinárias levam mais tempo, geralmente 2 a 4 anos até sentença. Em muitos casos, há negociação e acordo antes do julgamento.

Não necessariamente. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, os valores do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora — o que protege os compradores em caso de falência. Os adquirentes podem se organizar para concluir a obra ou reaver os valores pagos com prioridade sobre outros credores.