Incorporação e Condomínios
Incorporação segura.
Condomínio bem gerido.
Conflitos resolvidos com base na lei.
Seja você um incorporador que precisa estruturar um empreendimento com segurança jurídica, um síndico que enfrenta inadimplência e conflitos, ou um condômino que quer conhecer e exercer seus direitos — o escritório atua em todas as frentes do direito condominial e da incorporação imobiliária.
Incorporação imobiliária
- Estruturação jurídica do empreendimento
- Registro de incorporação no cartório
- Patrimônio de afetação
- Memorial de incorporação e minuta da convenção
- Contratos com adquirentes
- Assessoria durante a obra e entrega
Direito condominial
- Elaboração e revisão de convenção de condomínio
- Cobrança de condôminos inadimplentes
- Conflitos entre condôminos e uso das áreas
- Assessoria ao síndico e ao conselho
- Irregularidades em assembleias
- Responsabilidade civil por danos no condomínio
Incorporação imobiliária
O que é e por que a estruturação jurídica é indispensável.
A incorporação imobiliária é a atividade de construir e vender unidades antes da conclusão da obra. A Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64) regula todo o processo — do registro até a entrega.
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Antes de iniciar qualquer venda de unidades na planta, o incorporador é obrigado a registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis. Esse registro consolida toda a documentação do empreendimento em um único número, dá publicidade ao projeto e protege os compradores.
Vender unidades sem o registro de incorporação é ilegal e pode resultar na nulidade dos contratos, além de responsabilidade civil e criminal do incorporador.Art. 32 da Lei nº 4.591/1964
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O patrimônio de afetação é um regime pelo qual o incorporador separa juridicamente o patrimônio do empreendimento do seu patrimônio pessoal. Os recursos arrecadados ficam vinculados exclusivamente à construção daquela obra. Para os compradores, isso significa proteção em caso de falência do incorporador. Para o incorporador, viabiliza o RET com alíquota reduzida.Lei nº 10.931/2004 — Art. 31-A da Lei 4.591/64
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A convenção de condomínio é o documento que rege a vida coletiva do empreendimento após a entrega. Sua minuta é elaborada pelo incorporador antes do lançamento. Uma convenção bem elaborada define claramente uso das áreas comuns, quotas de participação, forma de eleição do síndico, poderes da assembleia e penalidades — prevenindo conflitos futuros.
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Os contratos de compra e venda em incorporação precisam estar alinhados ao memorial registrado em cartório e respeitar o CDC. Cláusulas que contrariem o CDC são nulas, independentemente do que foi assinado.
- Prazo de entrega com data precisa — não apenas "previsão"
- Tolerância máxima de 180 dias expressamente prevista
- Percentuais de retenção no distrato dentro dos limites da Lei 13.786/18
- Índice de reajuste das parcelas claramente definido
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- Título de propriedade do terreno averbado na matrícula
- Certidões negativas do proprietário e do terreno
- Projeto aprovado pela prefeitura (alvará de construção)
- Memorial descritivo das unidades e áreas comuns
- Minuta da convenção de condomínio
- Quadro NBR da ABNT com áreas privativas e comuns
- Declaração de prazo de entrega
- Contrato-padrão de compra e venda
Estruturação jurídica
Análise do terreno, viabilidade legal do projeto e definição da estrutura mais adequada para o empreendimento.
Registro de incorporação
Organização e revisão de toda a documentação necessária para o registro no cartório de imóveis.
Patrimônio de afetação
Constituição e averbação do patrimônio de afetação para proteção dos adquirentes e enquadramento no RET.
Contratos e convenção
Elaboração do contrato-padrão com adquirentes e da minuta da convenção de condomínio.
Assessoria durante a obra
Orientação jurídica nas relações com adquirentes, eventuais distratos e questões que surgem no decorrer da construção.
Entrega e pós-obra
Acompanhamento jurídico na entrega das unidades, habite-se, averbação da construção e instituição do condomínio.
Direito condominial
Conflitos no condomínio têm solução — e a lei é clara.
O Código Civil regula os condomínios edilícios com detalhes. Síndicos, condôminos e administradoras têm direitos e deveres específicos — e quando não são respeitados, surgem os conflitos.
Para síndicos
Assessoria na gestão jurídica do condomínio: cobrança de inadimplentes, regularização de obras, contratação de prestadores e representação em assembleias e processos.
Para condôminos
Defesa dos direitos do condômino: questionamento de decisões de assembleia, uso indevido de áreas, cobranças abusivas e conflitos de vizinhança.
Para administradoras
Orientação jurídica em processos administrativos, revisão de contratos com prestadores e suporte em situações de conflito.
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O condômino inadimplente responde pelos débitos com juros de 1% ao mês, correção monetária e multa de até 2% sobre o débito. A ação de cobrança pode ser ajuizada pelo síndico sem necessidade de aprovação em assembleia, e o débito condominial é título executivo extrajudicial. A penhora pode recair sobre o próprio imóvel — inclusive se for bem de família, conforme entendimento do STJ.Art. 1.336 e 1.345 do Código Civil — Art. 784, X do CPC
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A convenção é o estatuto da vida coletiva do edifício. Para ter validade erga omnes, precisa ser registrada no cartório de imóveis. A alteração da convenção exige aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia. Convenções antigas ou que conflitem com o Código Civil atual precisam ser revisadas e atualizadas.Art. 1.333 e 1.334 do Código Civil
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Assembleias com irregularidades de convocação, falta de quorum ou pauta não anunciada previamente podem ter suas deliberações anuladas judicialmente. O prazo para contestar é de 60 dias contados da realização da assembleia para o condômino presente, ou do momento em que tomou ciência para o ausente.Art. 1.341, 1.353 e 1.354 do Código Civil
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O condômino pode realizar obras na sua unidade, desde que não prejudique a estrutura do edifício, não cause danos às partes comuns e não altere a fachada. Obras estruturais sem autorização podem resultar na obrigação de desfazê-las às próprias custas, além de indenização por danos causados a outros condôminos.Art. 1.336, III do Código Civil
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O uso exclusivo de área comum por um condômino, festas com ruído excessivo, destinação da unidade para fins não previstos na convenção e animais que perturbem os demais são situações que podem ser coibidas pelo síndico e, se necessário, pela via judicial. A convenção pode prever multas progressivas para infrações reiteradas.
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O síndico é o representante legal do condomínio e responde civil e criminalmente pelos atos praticados no exercício da função. Tem o dever de prestar contas anualmente em assembleia e sempre que solicitado. A retenção ou desvio de recursos configura crime de apropriação indébita.Art. 1.348 do Código Civil
A convenção desatualizada é a raiz de muitos conflitos
Condomínios com convenções elaboradas há décadas frequentemente não contemplam situações modernas — como locação por temporada (Airbnb), vagas para veículos elétricos, home offices em zonas exclusivamente residenciais e regras para aplicativos de delivery. A atualização periódica da convenção é o melhor investimento preventivo que um condomínio pode fazer.
Como atuamos
Assessoria jurídica completa em incorporação e condomínios.
O escritório atua de forma preventiva e contenciosa — na estruturação de empreendimentos, na gestão condominial e na resolução de conflitos.
Estruturação de incorporações
Análise jurídica do terreno, viabilidade do empreendimento, organização documental para registro e elaboração dos contratos-padrão com adquirentes.
Convenção de condomínio
Elaboração ou revisão da convenção e do regimento interno, com linguagem clara, atualizada e alinhada ao Código Civil e às necessidades específicas do empreendimento.
Assessoria ao síndico
Orientação jurídica contínua: cobrança de inadimplentes, convocação de assembleias, contratos com prestadores, obras e situações de conflito.
Cobrança judicial de condôminos
Ação de cobrança de taxas condominiais em atraso, com execução do título extrajudicial e possibilidade de penhora do imóvel.
Defesa de condôminos
Representação de condôminos em conflitos com o condomínio: questionamento de assembleias, cobranças indevidas, uso irregular de áreas e danos causados por terceiros.
Pontos de atenção
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O STJ decidiu que assembleias de condomínio podem proibir a locação por temporada (Airbnb e similares) em edifícios exclusivamente residenciais. A proibição precisa estar prevista na convenção ou ser aprovada em assembleia por maioria qualificada.
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O STJ consolidou entendimento de que cláusulas que proíbem indiscriminadamente a presença de animais são abusivas e inválidas. O condomínio pode regulamentar o uso das áreas comuns por animais e impor restrições a animais que causem perturbação — mas a proibição total é considerada excessiva pela jurisprudência majoritária.
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Em regra, o síndico não responde com seu patrimônio pessoal pelas dívidas do condomínio. A exceção é quando há ato doloso, negligente ou abuso de poder. Nesses casos, ele pode ser responsabilizado pessoalmente — por isso a assessoria jurídica na gestão é tão importante.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre incorporação e condomínios.
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O condômino em débito pode participar das assembleias, mas não tem direito a voto — exceto se o débito estiver sendo discutido judicialmente e o condômino tiver oferecido caução.
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Sim. A obrigação de pagar a taxa condominial é propter rem — acompanha o imóvel, independentemente de o condômino morar lá ou não. Quem adquire um imóvel com dívidas condominiais pode responder por elas mesmo que não tenha gerado o débito.
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O síndico pode ser destituído a qualquer tempo por assembleia convocada por pelo menos 1/4 dos condôminos ou pelo conselho consultivo, com aprovação de maioria absoluta dos presentes. A convocação deve indicar expressamente a destituição na pauta.
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A fachada é área comum do condomínio — qualquer alteração que modifique sua aparência estética precisa de aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos. Obras internas que não alterem a estrutura e não impactem a fachada podem ser feitas pelo condômino, respeitando as normas técnicas e o horário de obras.
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Depende da origem. Se o vazamento vem de área comum, a responsabilidade é do condomínio. Se origina de uma unidade privativa, a responsabilidade é do condômino. Casos de origem incerta exigem laudo técnico — e o condomínio é obrigado a investigar antes de atribuir responsabilidade.
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Sim. Assembleias com vícios de convocação, falta de quorum legal ou deliberação sobre temas não constantes na pauta podem ser impugnadas judicialmente. O prazo para o condômino presente é de 60 dias da realização; para o ausente, da ciência da deliberação.
O advogado
Rodrigo Rabelo
Advogado Especialista em Direito Imobiliário
Rodrigo Rabelo é advogado especializado em direito imobiliário, com mais de 10 anos de atuação em São Paulo. Atua na estruturação de incorporações imobiliárias, na assessoria a condomínios e síndicos, e na defesa de condôminos em conflitos.
Com foco em soluções práticas e orientação clara, o escritório atende incorporadores, síndicos, condôminos e administradoras em todas as fases — do registro à gestão, da convenção ao processo judicial.
Inscrição ativa desde 2005 — Subseção Santo Amaro, São Paulo
Onde estamos
Atendimento presencial em São Paulo.
O escritório atende de forma presencial, facilitando reuniões, análise de documentação e o acompanhamento de processos junto a cartórios e síndicos.
R. Padre José de Anchieta, 805 — Santo Amaro
São Paulo - SP, 04742-001
Av. Sen. Teotônio Vilela, nº 8.383, Sala 1
São Paulo - SP
Fale com o escritório
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Do registro de incorporação à gestão condominial, da cobrança de inadimplentes à defesa de condôminos — entre em contato para uma consulta inicial e entenda como o escritório pode atuar no seu caso.
Rodrigo Rabelo Reis — OAB/SP nº 244421 · Direito Imobiliário · São Paulo, SP